业主告物业服务存在瑕疵可以不交物业费吗？物业服务合同到期后，原物业公司还可继续收取物业费？物业服务涉及千家万户，为了完善物业纠纷案件办理机制，今天（20日）上午，省高院发布7个物业服务合同纠纷案件典型案例，强化典型案例的示范作用，导向效应。
案例1：业主告物业服务存在瑕疵，可不交物业费？
某物业公司系天某第一城物业服务单位，冯某系该小区业主。
今年5月24日，冯某接收房屋时同物业公司签订《前期物业服务协议》一份。冯某房屋面积96.16平方米，自2014年1月1日至2018年12月31日冯某未交物业服务费，物业公司主张冯某拖欠金额5124元，违约金金额2376元。为此双方形成纠纷。
法院裁判认为，物业公司与签订《前期物业服务协议》是有效合同。物业公司已对冯某居住的小区实施了物业管理服务，并履行了相应的义务，冯某理应交纳物业管理服务费，拖欠不交已构成违约。
而冯某提供大量照片和视频资料等证据证明物业公司在物业管理服务过程中存在瑕疵。对业主提出的问题，物业公司应当主动及时加以整改。但冯某作为业主，不能因物业公司个别地方做的不足，拒交物业管理服务费，影响整个小区正常的物业管理，对物业公司要求冯某给付物业管理服务费5124元的诉讼请求，予以支持。
对物业公司要求冯某承担滞纳金的诉讼请求，因物业公司在提供物业服务时确实存在一定瑕疵，为缓解双方的矛盾，促进物业公司重视物业服务质量，且双方合同中约定违约金过高，遂将违约金酌定为500元。
案例2：物业公司上调物业费合理吗？
许昌某物业公司系鄢陵县某水岸映象小区的物业公司，赵某蕾系该小区业主。
2018年9月28日，物业公司在小区张贴《物业费用调整公告》对物业费做出调整。
2019年1月1日起，物业公司开始按上调后的价格标准收取物业费用，因赵某蕾拒交，物业公司提起诉讼。
审理中查明，该小区（一期）共有370户业主，未成立业主委员会。物业公司在提供物业服务期间，对公司收益和支出情况未向小区业主进行公示，小区物业服务费用调价的相关事宜，物业公司也未向政府有关物价部门备案。
法院裁判认为，物业服务费的调整属于物业管理区域内重大物业管理事项，根据我国《物权法》规定及《物业管理条例》规定，物业费收费标准调整，应当由业主共同决定，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。住建部[2009]274号文《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》规定：业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
案涉小区尚未成立业主大会，应当由当地居委会代行业主委员会职责，在当地街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，与广大业主充分协商，对物业服务费的调整进行充分调查，广泛征求全体业主意见，并将调查结果向社区居委会和街道办事处进行报告，在经社区居委会及街道办事处均对调查结果予以认可，并同意上调小区物业费的情况下，进行物业管理费的调整。判决认定其未经充分协商，驳回物业公司调价部分的诉讼请求。
案例3：小区未成立业主委员会，居委会可为小区选聘临时物业公司？
新时代小区未成立业主委员会，2016年5月20日，新时代社区居委会与人文物业公司签订《新时代小区临时物业委托服务协议》，约定由人文物业公司为涉案时代小区提供物业服务，约定了物业服务内容、服务期限、服务费用、物业的使用与维护等。刘某系该小区12幢3单元6层东北号业主，其起诉请求确认新时代社区居委会和人文物业公司签订的《临时物业委托服务协议》无效。
一审法院认为，在案涉小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，居民委员会与人文物业公司签订《新时代临时物业委托服务协议》，委托人文物业公司对小区临时进行前期物业服务管理，并无不当，关于该协议系非法协议的主张不成立。如案涉小区业主不同意人文物业公司对小区继续进行物业服务管理，可以依法更换、选聘新的物业服务企业。
刘某不服，提起上诉。二审法院判决驳回上诉，维持原判。刘某仍不服，申请再审。
再审法院认定居民委员会对辖区内小区具有一定管理职能，可以在特定条件下代行业主委员会职责，选聘小区物业公司为业主临时为业主提供服务。
案例4：业主起诉要求解除物业服务合同可以吗？
2014年1月19日，某物业公司与刘某丽签订《前期物业服务协议》，其中第五条约定的有偿服务费包括车位维护费用，地下停车场、车库车位为80元／月。
因车位交付纠纷，刘某丽将开发商河南某弘实业有限公司诉至一审法院，法院于2019年4月20日作出另案判决，认定刘某丽的车位交付时间是2017年年底。
刘某丽至今未缴纳过车位维护费，某弘物业公司催缴未果提起本案之诉，请求依法判令刘某丽向其支付物业服务费用2720元，违约金4174.1元（违约金暂计至2019年5月31日，实际主张至付清物业服务费之日），共计6894.1元。
法院判决认为，物业公司为案涉小区提供了物业服务，刘某丽理应支付物业费。因刘某丽未按时缴纳车位维护费，构成违约，刘某丽应向某弘物业公司支付1440元车位维护费并承担年利率5%的利息。关于刘某丽主张其不应当承担2018年11月20日之后的车位维护费的问题，因刘某丽存在违约行为，且刘某丽主张已经解除合同的依据不足，不予支持。
案例5：业主大会选的物业公司，小区前期物业公司有权撤销？
2007年1月1日，某谷物业公司与新乡某谷房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》。2018年2月11日，某谷时代广场二期召开第二届业主大会，选举产生了二期业委会，并向所在街道办备案。
二期业委会多次书面通知某谷物业公司对业主反映的“电梯故障，限制业主充水、充电，监控设备故障”等问题进行整改，但双方协商无果。
2019年3月8日二期业委会发出“关于召开新乡市某谷时代广场二期全体业主（楼长）代表大会的公告”，准备召开业主（楼长）代表大会，对小区选聘新物业管理公司等有关事宜进行表决。
2019年3月31日，二期业委会发出公告“业主代表大会同意并授权二期业委会全面向社会公开、公平、公正以招标、议标、邀标的方式进行重新选聘新的物业公司，本结果公告之日起由业主委员会立即执行”。
2019年4月18日，二期业委会与某伟招标有限公司签订招标代理合同，委托该公司为案涉小区二期物业管理项目实施招标。
2019年4月22日二期业委会向某谷物业公司发出邀请函，邀请其报名参加小区物业服务项目的投标工作。
2019年5月16日，某鼎物业公司中标，于2019年5月29日与二期业委会签订物业服务合同。
二期业委会于2019年8月21日提起诉讼，要求某谷物业公司撤离该小区，并移交相关资料及设施等。
裁判认为，二期业委会要求某谷物业公司搬离涉案小区，并向其移交物业服务用房及监控设施,于法有据。
主审法官介绍，根据我国《民法典》的规定，对业主大会作出选聘物业服务企业的决定，及业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同提出异议，并行使撤销权的主体是小区的业主而非提供前期物业服务企业。
案例6：服务合同到期，物业公司可继续收取物业费？
2014年5月16日，某友物业公司与海某汉都小区业主委员会签订《海某汉都物业服务合同书》，并二次续签。
2018年4月26日，信阳市某友物业公司在小区公告栏发布《海某汉都全体业主告知书》，声明物业服务合同到期后，如在2018年5月10日前未召开业主大会决定续签物业服务合同，其届时将依约退出服务。2018年8月2日，海某汉都业主委员会发布选聘新物业公司的公告。新物业某智慧服务公司于2018年12月份正式入驻该小区。
王某轩为该海某汉都小区业主，因对物业服务不满意，从2014年4月28日起未交纳物业费用，并于2018年12月15日将8月至12日的水费交给小区业主委员会。
某友物业公司将王某轩诉至法院，请求依法判令王某轩支付拖欠的2014年4月28日至2018年11月28日的物业服务费4875元及利息；拖欠的水费及利息。
法院裁判认为，2018年4月29日至2018年11月28日，双方签订的物业服务合同到期后，小区业委会虽尚未和新的物业服务公司签订物业服务合同，但已明确要求某友物业公司退出物业服务区域，某友物业公司仍请求该期间的物业费，无法律依据，不予支持。
案例7：业主拖欠物业费合适吗？
2019年1月，许昌某邦物业管理有限公司与许昌市魏都区某泰家园业主委员会签订《物业服务合同》，由许昌某邦物业管理有限公司对某泰家园一期提供物业管理服务。
段某某等6人为该小区业主，其认为物业公司在车位、绿化、安全管理、收费标准、服务态度等方面存在很多问题，多次向社区反映，一直未得到妥善处理，联合起来以拒缴物业费的方式与物业公司对抗，个别业主拖欠物业费长达2年之久。
许昌某邦物业管理有限公司与欠费业主多次沟通协商相关费用未果，于2021年6月分别将段某某6户业主诉至法院，要求业主缴纳物业费。
法院建议物业公司制定整改报告的同时酌情降低一些费用，完善物业服务，经过多轮沟通，最终促使双方达成一致意见，6户业主主动向物业公司按照双方约定的标准支付了相关费用，物业公司申请撤诉，本案得以顺利调解结案。
郑报全媒体记者 鲁燕 文/图
