“旺铺急售，黄金地段，成熟商圈，人流量大，零风险、高回报、低首付……”面对这样的广告，你心动吗？其实，不少房地产开发公司采取“化整为零”的方式，虚拟划分出若干小面积的商铺对外销售，并承诺购买人在某个时间段内可享受租金收益。然而，在选择“一本万利”“躺赚”的同时，因购买这种虚拟产权式商铺引发的纠纷也时有发生。今天，记者获悉，惠济区法院已审结一起“小业主”要收回虚拟产权商铺引发的纠纷。
“小业主”要收回商铺未获法院支持
2014年6月，黄某与某福置业公司签订《商品房买卖合同》,约定黄某以42万余元的价格购买某福置业公司开发建设的位于某商业广场内的15平方米商铺一套。合同签订后，黄某依约支付全部款项，随后又与某新物业及某福置业公司签订《托管经营协议书》，约定将黄某购买的商铺交由某新物业全权经营管理和物业管理，该条委托不可撤销，且不因产权变更而受影响。协议有效期三年，运营商铺收入均由某新物业公司自行处理。托管期满后，双方协商是否续订合同，如黄某不选择续订合同，由某新公司将房产按届时现状交还黄某，黄某应当在期满3日内办理交接手续，逾期视为已经无争议交接完毕。
协议到期后，因对某新物业公司的托管服务不满，黄某向某新物业公司提交书面通知，称不再与该公司及某福置业公司续约，要求某新物业公司交还商铺。双方经协商无果后，黄某将某新物业公司诉至法院，请求返还商铺，并赔偿租金等经济损失至实际交付之日。
对此，某新物业公司表示，案涉商铺为虚拟产权式商铺，没有实质意义的不动产界址，与其他商铺在使用和经营上具有整体、不可分割性，单个业主无法通过独立使用、经营其购买的商铺获益，必须通过与其他商铺整体管理的方式才能产生收益。黄某在从某福置业公司购买时已明确知晓这一情形。协议到期前，该公司已多次就办理铺位交接手续与黄某协商，黄某拒不到场，根据托管协议约定，视为无争议交接完毕。且涉案商场人数超过1/2、面积占85%以上的业主已选择与该公司续约，应当继续委托该公司对商铺进行统一运营和管理。因黄某自身原因不配合办理商铺交接手续而导致商铺长期空置，由此产生的损失应由其本人承担，某新物业公司不应赔偿。
受理此案后，法官对案涉商铺进行了现场勘验，发现该商业广场共有600余户业主。黄某所购买的案涉商铺与其他商铺未建立相互隔离的墙体，在平面上紧密相连，处于交织状态，实为该商业广场众多商铺中的一部分。法官还组织原被告双方对案涉商铺已签约业主进行抽样调查，显示签约业主年租金收益占总房价百分比在1%至7%区间。已签约业主占比超过业主总数50%。
法院一审认为，黄某虽为案涉商铺的产权人，但该商铺系商业性房产分割为若干独立单元分别销售，并由业主委托商业管理公司统一经营管理，该商业模式决定了商铺所有权的行使必须同时兼顾个体项目的收益与整体管理的统一。黄某要求返还的案涉商铺无法进行实体上的物理分割，且目前商业广场超过半数的业主已经选择与某新公司签订托管协议由该公司继续统一经营，就共有部分形成了多数意见，符合商业整体使用的利益以及长远发展，并不构成对商铺产权人权益的侵害，黄某应当遵守绝大多数业主的共同决定。黄某主张的租金收益及利息损失，酌定年租金收益按照总房款3%的标准支付。依法判令某新物业公司于2019年起每年支付黄某租金收益12739.68元至商铺实际返还之日止；驳回黄某的其他诉讼请求。
黄某不服，提起上诉，双方在二审中达成调解协议，某新物业公司按照购房合同总价款3%向黄某支付租金收益，每半年支付一次；三年后按照购房合同总价款3.5%支付。
说法：投资产权商铺有风险，购买须谨慎
明明是自己的商铺，权属登记都属于自己，为什么不能收回或者任意处置呢？承办法官随后进行了释法明理。
所谓产权式商铺，是指房地产开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，投资者购买并办理产权登记后，以租赁或委托经营的方式交由房地产开发商或第三方管理者进行整体规划、装饰和统一经营，定期、定额获取回报的房地产销售经营模式。其核心表现形式为商铺的所有权与经营权相分离。
由于单个商铺无法单独使用，属于整个商业建筑物的构成部分，较之独立商铺，虚拟产权式商铺业主所有权的行使受到一定的限制。司法实践中，通常认为虚拟产权式商铺各买受人之间为按份共有关系。根据我国《民法典》等相关规定，小业主作为商铺所有权人,在行使其物权时,应受制于全体业主的整体意志。因此本案中，一审驳回小业主返还商铺诉请,仅判定物业公司应支付租金，是较为合理的。
因此，法官提醒，选择购买商铺投资须谨慎，在购买前一定要明确房屋的产权性质，查看是否存在查封抵押情况。
正观新闻·郑州晚报记者 鲁燕 通讯员 维佳 马楠
