楼市·探春 | 楼市春暖谁先知 2024繁花“郑”好

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楼市春暖谁先知  2024繁花“郑”好

进入2024年春天，“稳楼市”的步伐依然在继续。这不，看房客摩肩接踵的视频，盖满“售罄”印戳的销控表，“累并快乐着”的文字配上售楼处定位……这，就是3月房地产从业者的朋友圈。

3月对于郑州楼市而言，可谓开年利好“双连爆”。在位于惠济区的和昌水岸花城三期花熙里项目售楼处，该项目负责人介绍说：“近期到访及成交量较1~2月上涨80%。”

实际上，自2月下旬，郑州楼市交易已经出现复苏迹象，进而带动楼市自上而下逐渐回暖。郑州大学教授王刚伟认为，今年小阳春的持续性与成色仍待观察，但目前看极有可能超过预期，进而成为2024年全年楼市的一个重要转折点。

郑州市场回暖启动

今年全国两会为3月楼市带来一缕春风，其间，住建部部长倪虹在十四届全国人大二次会议民生的主题记者会上强调：“现在已经充分赋予城市调控的自主权，因城施策，优化房地产的政策，稳定房地产的市场。”

这意味着，2024年预计更多城市将结合自身情况及时优化调整相关政策，一线城市或将继续优化限购政策，二线城市有望全面取消限制性政策，在这样的政策背景下，楼市交易有望继续企稳。

实际上，自2月下旬，一线城市楼市交易已经出现复苏迹象，进而带动楼市自上而下逐渐回暖。

3月25日是工作日，下午记者在位于花园北路的保利缦城和颂目售楼部，依然看到不少前来咨询购房的客户。

进入3月以来，万科·未来时光延续了片区改善标杆的力量，来访和成交数据遥遥领先，截至目前来访326组，成交23套，跑赢开年小阳春。同时3月客户复访量较2月有明显提升，案场热度大涨，叠加项目二批次即将于3月30日如期交付，再次印证了万科品牌和项目产品的坚定实力与客户认可度，也预示着郑州楼市正逐渐复苏向好。

越秀·天悦江湾在2023年12月、2024年1月成为郑州全市单盘销售冠军之后，2024年1~2月持续蝉联热销榜，在2024年前3个月均到访超过1500组，到访、成交端成为当之无愧的区域红盘。

“随着天气转暖，客户看房需求得到释放。最近一周客户来访量在150组左右，较2月份有80%左右的涨幅，最近一个月的成交量达20套以上。”中原华侨城营销总监杨伟一这样说。

“市场是真的有好转趋势。”保利缦城和颂售楼经理赵经理表示，“目前，主要侧重在到访量明显增加，但成交量比较滞后。”

“不同房企的布局、产品、营销打法不同，可能导致其感知的回暖有偏差。”郑州大学教授王刚伟分析说，“目前，很多城市在春节前集中调整限购政策，是希望通过政策步调一致的适度调整，给市场释放积极信号，同时告别单打独斗、形成合力，提振市场预期。”

产品力加持回暖预期

作为较早推出系列楼市利好政策的省会城市之一，近年来郑州在促进房地产消费，推进保交楼措施等方面动作频频。王刚伟指出：“目前，市场的回升仍然依托于房企自身的产品力。”

倪虹在记者会上直接“喊话”房企，他指出：“今后拼的是高质量，拼的是新科技，拼的是好服务。谁能抓住机遇、转型发展，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来。”

长期以来，将客户的需求作为行为准则，头部房企已率先洞察到新一轮的需求变化。

据了解，亚星九邸是郑州西南片区热度最高的改善盘，产品涵盖163~317平方米五房/六房。7500平方米的中央园林采用“双轴一核四园”设计。同时，在户型设计上，163平方米的起步户型、3.1米的极致层高、五星级酒店式入户大堂……各种硬件配备，都成为亚星的产品硬实力。

“供给侧结构性改革是当前地产行业的主线。”资深地产媒体人士任先生指出，“在房源供应端，保障房和商品房将双轨并行，更多头部房企聚焦改善及以上定位的产品，而未来刚需类的需求，将大部分由共有产权房来满足。”

在不少楼盘的营销中心记者注意到，业内普遍认为现在正是置业换房的好时机，大部分购房者会综合考虑开发商实力、项目品质、周边配套等因素，品质较高的改善型房源相对人气更高。

在惠济区，以垂直绿化建筑为特色的万科翠湾中城当“红”不让。相关负责人告诉记者，该项目本月到访客户达890组，成交61套，客户来源以地缘性客户为主，也有焦作、新乡等地市客户，置业人群从80后、95后扩展到00后。

作为2023年郑州本土销售业绩第一的美盛地产，全年销售额达到65.97亿元，目前郑州主城区的在售项目中，除教育港湾外，还包括了美盛金水印、美盛中环壹号两个楼盘。谈及公司楼盘销售成绩领先的原因，美盛教育港湾项目营销负责人介绍道：“这三个楼盘同属郑州市陈砦庙李城中村改造项目，位于郑州市金水区核心区域，周边学校、医疗、商业、交通等优质配套环伺，各项目户型涵盖77~233平方米全龄户型，对应购房人群覆盖刚需、刚改、再改、终极置业等所有需求。”

行业一如既往地看好郑州前景

越秀地产中西部区域公司副总经理王涛介绍说：“郑州是国家中心城市，也是现代化河南建设中挑大梁的省会城市。越秀地产一如既往地看好郑州发展前景，将继续深耕郑州，积极开展城市更新及宜居环境更新建设，为建设高品质宜居宜业城市贡献‘越秀’的力量。”

随着房地产行业进入市场修复期和信心企稳期，房企间比拼的核心也正逐渐从比规模、拼速度时代过渡到比拼产品力、交付力时代。保利发展对郑州房地产市场的稳定向好充满信心。保利缦城和颂负责人说：“未来，保利发展将坚定‘深耕中原’战略，稳步拓展业务板图，为郑州楼市的繁荣与发展贡献力量。”

“只有等到更多民企有钱进入土拍市场、拿了地，才是市场真正回暖。目前，郑州民企拿地意愿较以前还比较低迷。”任先生指出，“在近期这波备受关注的购房需求回暖热潮中，去化压力仍然比较大。不过，这对于刚需购房者来说正是选择入市的好时机。”

正观新闻·郑州晚报记者 樊无敌 文/图

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政策加持 焕新赛道

郑西南品位人居“质”地有“升”

“迟日江山丽，春风花草香。”随着春风送暖，3月，郑州的房地产市场在降息、限购放宽、楼市融资多种利好政策的加持下，渐渐地焕发生机。连日来，记者走访华侨城、亚星锦绣山河、龙湖熙上、大正·水晶森林等郑州西、南楼市版图多个楼盘项目发现，进入3月以来，楼盘销售中心到访客流明显增长。多名销售负责人明确表示，今年房地产市场稳中有升，在激烈的市场竞争中，未来楼市迎来品质为王的时代。

华侨城 精雕细琢 用品质重塑品质人居

近日，记者来到中原区四大中心旁的中原华侨城，远远看去，“水中映月”式的迎宾水景与两旁整齐新出芽的榉树交相呼应，仿佛宣告“房地产”的回暖。三五成群的客户在销售顾问的引导下，参观着小区内的美景。

中原华侨城营销总监杨伟一告诉记者：“随着天气转暖，客户看房需求得到释放。最近一周客户来访量在150组左右，较2月份有80%左右的涨幅，最近一个月的成交量达20套以上。”

无独有偶，在西南版块的郑州华侨城售楼中心内，同样也是热热闹闹。郑州华侨城营销总监梁万春告诉记者：“年后都是现房交付，最近一段时间每天的客户到访量20~30组，周末有50~60组客户，最近一个月成交量达30套，随着政策不断释放，‘小阳春’楼市有所显现。”

据悉，中原华侨城项目住宅地块约105亩，采用新中式建筑及园林设计，目前小区1号院高层已售罄，还有少量建筑面积109~139㎡的臻稀洋房；2号院曦望于今年3月份全新现房发售，推出建筑面积87~135㎡的奢阔高层产品。

亚星锦绣山河 倾尽全力 只为改善品质人居

无独有偶，在亚星锦绣山河售楼中心售楼部，记者看到一派忙碌的景象。沙盘前，置业顾问忙着为客户讲解项目相关信息；洽谈区，客户在置业顾问指导下，详细了解心仪房源价格、政策、流程等；水吧台，工作人员忙着给客户端茶倒水。

“我们亚星一直都非常稳健，去年入选了郑州21家白名单房企。根据郑州市房管局的统计数据，亚星锦绣山河项目是2023年主城区住宅楼盘网签套数第三名。”亚星锦绣山河项目营销总监毛普娟告诉记者，“虽然行业最近几年几经洗涤，但锦绣山河一直保持稳中有升，特别是今年过年以来，保持着每天30组左右、周末70组左右的到访量，每月成交量保持在100套左右。”

一份亮眼的成绩单背后，是亚星倾尽全力的结果。“去年3月，亚星锦绣山河大二期倚澜苑提前60天交付；8月，安泰苑更是提前240天交付，而且交付品质不打折，让业主们都喜出望外。”毛普娟告诉记者，“今年，亚星锦绣山河大二期6号地、亚星九邸也将实现提前交付。”

龙湖熙上 回归产品时代 用品质和服务赢得口碑

隔日，记者来到龙湖熙上的销售中心，一进门便看到现场热闹非凡，访客进进出出络绎不绝，一旁“万物复苏 春醒置业计划”的促销海报挂在醒目的位置。“也正是房地产政策与促销活动的加持，进入3月，熙上项目来访及成交量增幅明显，预计一季度销售额将超2亿元。”龙湖熙上项目负责人告诉记者，“3月首个周末，熙上两天到访约230组客户，工作日也有30~50组客户到访，到访客户多为管城区、郑东新区、中原区、金水区刚改类客户。其中婚房置业、改善房置业需求较多，项目在售104㎡毛坯户型及139㎡精装户型最受青睐，多数购房客户更在意户型、景观、物业和交付时间。”

据悉，龙湖2018年首入郑州，目前已开发建设6个住宅项目。其中，景粼玖序提前120天交付，天钜、天境、天宸原著100%如期交付且实现交付即办证；在售项目熙上和春江天玺也是区域热销楼盘，目前龙湖熙上在售5#、6#、7#，其中5#毛坯房源已接近售罄。值得一提的是，熙上项目2023年销售额突破20亿元。

大正·水晶森林 产品是王道 品质升级是赛道

记者在大正·水晶森林项目售楼中心看到这里热闹非凡，只见销售顾问们一路小跑接待客户，脸上洋溢着满满的笑容。一旁外国语分校的大幅简介，引得客户们停下脚步细细阅读。

“最近一段时间工作日的到访量16组左右，周末70~80组，客户量明显增多。”大正·水晶森林项目营销总监王毅介绍说，“目前项目开发进入到大二期，南苑去年7月份已经交付，北苑提前一年交房，即将在明年7月份交付，从目前客户的到访量来看，今年销售趋势会稳中有升，因此，我们会根据时机做一些买房加1万元送车位、购房节优惠、买房送家装等诚意满满的优惠活动。”

据介绍，项目二期占地约144亩，总建筑面积44万㎡，户型产品为建筑面积89~137㎡。大正·水晶森林二期，依托须水河畔一线河景的天赋城市水资源，引入了“无边界住区”的设计理念，目标是要打破传统的社区规划，把建筑与景观互融。

万科·星图 交付满意率再创新高

自万科·星图开盘以来，连续4年蝉联南龙湖片区销冠，深受广大购房者信赖与喜爱。2023年在保持价格稳定的前提下，万科·星图劲销6亿元，月均销售150套+。

3月以来，万科·星图热度始终高燃，持续展现片区品质标杆的力量，目前来访700多组，奏响2024开市最强音。此外，在2023年连续3个月3次提前品质交付的前提下，万科·星图累计交付2600户+，交付满意率再创新高，目前已有约1000户业主正式入住。4月份，万科·星图即将迎来4批次房源交付，施工现场如火如荼，再次印证了万科品牌和项目产品的坚定实力与客户认可度。

正观新闻·郑州晚报记者 谢宽 文/图

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保交付守品质促销售

实力房企打造宜居生活新典范

中原三月，春风又度，经过寒冬后，郑州的地产工地又奏起春天的交响曲。近日，记者走进位于郑州北区的保利缦城和颂、和昌水岸花城。随着销售利好政策频出，交付样板的“触手可及”，项目销售持续升温。

保利缦城和颂 出则繁华，入则宁静

“自3月初春潮行动以来，保利缦城和颂热度持续提升，周均到访量达300余组。3月27日项目总计成交42套，金额1.2亿元，主要成交客群特点为改善型需求客户。”营销部赵经理说。

保利缦城和颂位于金水北，是区域热销的红盘。据了解，保利缦城和颂总占地面积约230亩，总建筑面积约58.9万平方米，容积率仅2.89，是区域内最低容积率，也是目前郑州为数不多的低容、低密城市住宅社区。规划有38栋19~24层高层和16栋7~8层洋房产品，高层户型产品主力建筑面积为98~168平方米，洋房户型产品主力建筑面积为148~168平方米。

在刚交付的样板楼层记者看到，建筑外立面风格为现代极简主义，大尺度落地窗，公建化立面。

保利缦城和颂共分3期开发。赵经理介绍到，社区内部配置有约5000平方米风情商业街，整个社区由这个风情商业街串联成3个组团。同时，约3500平方米运动会所空间是这个盘的“奢华配置”。

走访时发现，保利的规划和建筑审美越来越符合改善型住房的需求，前有北龙湖的保利璞岸、保利璞悦，现在有保利缦城和颂，独有的超大体量社区会所配套让人耳目一新。

以会所为例，约3500平方米的会所远超目前郑州大多数楼盘的会所体量，会所负一楼有乒乓球、健身房、瑜伽室、250平方米的游泳池、桌球、棋牌室等配置；会所二楼更是配置有红酒雪茄室、茶室、私宴厅、儿童阅读室等功能空间。

“出则繁华，入则宁静。”保利缦城和颂洋房产品项目定性为“主城山河洋房”，在山河资源少有的郑州主城，保利打造3座公园：约110亩的山体公园、约8000平方米的体育公园、约1500平方米的儿童公园，以及1公里贾鲁河景观廊道。

保利发展深耕河南13载，自2011年进入郑州以来，全面布局陆续开发17个项目，其中保利缦城和颂项目是保利发展在郑首个“和颂系”项目。

缦城和颂规划有建筑面积98~148平方米瞰景小高层及168平方米主城稀缺洋房，其中168平方米洋房是目前金水区主城在售的唯一洋房产品。

缦城和颂的洋房户型更是值得一提：建筑面积约168平方米的四叶草户型，约8平方米的私家明厅电梯厅，约1.6立方米的国内知名品牌的玄关柜，LDKB厨房餐厅客厅阳台一体化，横向约13.8米超大面宽、约9.9米甲板式阳台设计，奢华酒店行政套房式主卧设计，约3.9米开间，配置明卫设计，双台盆设计。

“早莺争暖树 楼市报春晖。”自3月保利发起春潮行动，保利缦城和颂也迎来销售利好政策。一重利好：郑州八中新校区、纬五路一小中州校区双学府划定；二重利好：一期在售产品提前至2025年12月30日精装交付，实现今年买明年住；三重利好：3月23日项目景观示范区、实体样板间正式开放，所见即所得；四重利好：项目春潮行动六重礼，周周特惠房、赠送物业费、2万元车位抵用券等多重大礼。

和昌水岸花城 美好生活从选择现房开始

和昌集团创建于2007年，下辖18城60余盘，产品包含住宅、公寓、商业、产业园、写字楼等，仅在郑州就有和昌湾景国际等12个项目。

近20年来，和昌地产深度洞察购房者需求与市场环境变化，深知购房者需求已从之前的物业、价格方面的考量，变成优先选择现房与准现房，因此，2021年和昌地产被评为中国房地产年度综合实力品牌企业。

2024年春天以来，项目销售持续走热，目前，和昌水岸花城主要销售三期花熙里现房，建筑面积95~136平方米实景小高层。“在3月份，项目到访及成交量较一二月份上涨80%，主要购买者为25~50岁，为自己，或者为孩子想在郑州安家、改善置业为目的的人群。”销售经理李先生介绍说，“花更少的钱买更有价值的房，在更低密的小区住更好的户型，享受更好的自然环境，获得更大的升值。和昌水岸花城不只是填补区域市场空白，也是对区域生活环境的一次焕新。”

据了解，作为黄河湿地最后珍稀地块，和昌水岸花城再出发，三期香熙里以1.99墅级低密，比肩北龙湖，引领北区进入3.0大河洋房时代。建筑密度约17.6%，用1/5面积建房子、4/5面积造社区公园，规划“一环两轴六境”全龄景观。同时项目与市政府合作耗资上千万元引进国内最大的蹦蹦云主题儿童乐园，乐园总占地面积25000平方米，涵盖多项主题体验区。

市场需求为什么会快速从期房转变为现房呢？是因为疫情以来，房地产市场变化太快。2020年至今，已有多家房地产企业“暴雷”，很多以期房形式销售的楼盘面临烂尾、延迟交付的问题，需求的转变倒不如说是很多企业让购房者“不敢”“害怕”购期房。“现房小区就是和昌地产最好的实力体现。拿郑州来说，和昌水岸花城·桂熙里小区园区占地91.7亩，绿化环境非常雅致，包含叠墅在内的多款房型在售，并赠送阳台、飘窗等各类面积。和昌水岸花城地段优势明显，毗邻花博会，周围学校、医院等配套设施完整，为家人幸福生活保驾护航。”

在售楼部记者见到了前来看房的许先生，他说，“选择期房购房者只能从图纸或者设计理念中‘感受’房子，并不能切实看见效果，会出现货不对版的情况，而且小区的环境、物业、质量不如等到现房去现场看得直观、放心。”

“和昌地产深知现房的重要性，全力以赴保证建筑的品质与时间。”李经理介绍，桂熙里不仅价格特别诱人——每平方米8888元起，买品质毛坯现房，送全屋精装礼包（安家即赠4万元家装礼包+2.5万元厨卫礼包），现在买即可装修入住。

正观新闻·郑州晚报记者 樊无敌 文/图

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区位优势 品质大盘 人才专享

郑东北给你一个安家的理由

进入3月以来，郑州房地产市场正强劲复苏。记者经过走访发现，位于郑州北区热销楼盘的售楼中心客流密集，销售业绩持续走高。据了解，郑州北区在售楼盘以“改善”为主，配以品质“刚需”，深受消费者认可。如果您近期有买房的打算，不妨来这里看看。

越秀·天悦江湾 致力打造领先市场的改善产品

“目前仍有102平方米、127平方米、143平方米房源在售。在中央景观带上的5#楼本周加推，仅有48户。”越秀·天悦江湾置业顾问透露。

“项目自2023年12月28日首开后，7天去化2.55亿元，成为金水北改善‘明星’楼盘。”越秀·天悦江湾营销负责人介绍，2023年12月、2024年1月均成为郑州全市单盘销售冠军。2024年1~2月持续蝉联热销榜，位居郑州功能型改善住宅销售榜前列。同时得益于品质及口碑加持，项目到访量一直占据金水北片区高位。2024年1~3月，月均到访超过1500组，到访、成交均有不俗表现。

该营销负责人还介绍，越秀·天悦江湾外享东风渠、贾鲁河、魏河三河环抱，南侧紧邻约1.66万平方米越秀公园。地铁2、4、7（在建中）号线畅达全城。文化路一小教育集团、龙门实验中学（初中部）和公立幼儿园（规划中）更是环布四周。

当问及户型优势时，该营销负责人坦言，越秀·天悦江湾打造102~143平方米户型，给郑州主城改善更好的选择。92%~100%的超高综合得房率，创新270度全景环幕（127平方米户型），1T1（143平方米户型）专属私厅入户，逾60平方米（143平方米户型）超大尺度宽厅设计，打造领先市场的改善产品。

招商·时代天宸 助力品质青年安家郑州

“相比2023年下半年到访量明显提升，政府和公司纷纷出台政策助力青年人在郑州安家。因项目一期临近交付，准现房又给购房者多了一重保障。”招商·时代天宸销售经理赵东委透露，“目前在售的时代天宸、公园1872、公园与湖三个项目都能享受青年购房节的多重优惠政策。”

在问及招商·时代天宸项目有何优势时，赵东委直言，首先一定是开发商央企品牌的背书优势。据他介绍，开发商招商蛇口母公司招商局集团1872年创立，2023年底总资产达到13.6万亿元，集团资产规模、净利润保持央企前列。

其次是区位优势。项目距地铁3号线和4号线换乘站省体中心站约180米，临地铁4号线老鸦陈站约380米，“3、4号两条地铁线均已通车，并与目前已通车的1、2、5号线，在建6、7、8号线有多个换乘站点，将有效缓解交通拥堵，可准时快速到达全城。”赵东委介绍。

招商·时代天宸营销负责人张烁坦言，项目目标客群为25~35岁首次置业的品质青年，因此在户型设计方面，对于年轻人则更为友好。

常绿蓝城·金水宸苑 推出人才专享一口价好房

近日，为配合“人才购房季”活动，金水宸苑推出人才专享一口价好房，迎来新一波的看房热潮。“金水宸苑到访客户相比2月有了量与质的双向变化。周一到周五日均到访客户20余组，周末日均到访60余组，来访量较上月涨幅超150%。客户置业改善需求更为明确，更为看重切实优质的地段、教育配套与产品规划。整体成交周期也有所缩短，同比上月成交量有较大提升，市场回暖明显。”金水宸苑置业顾问表示。

“金水宸苑项目已正式签约郑州龙门实验学校总校，目前正在火热筹备二展区的实景展示，包括实体交付样板、精装样板、立面样板、景观示范区、地下车库样板等。首开的1#、2#楼外立面正在火速施工，预计整体二展区将于今年4月正式开放，届时，项目将迎来真正的全实景样板兑付。”该项目销售负责人透露。

此外，金水宸苑更是将开创性18个月交付写入合同，逾期3个月可退房。“是承诺、是信心，更是实力的见证。”金水宸苑相关负责人对于市场前景信心满满。

万科·民安 云河锦上 打造优雅与闲适的人居生活

“好久没有看到如此火爆的销售场景了，看房、选房的客户一波接一波，都有点接待不过来了。”“万科·民安 云河锦上”置业顾问说。

记者在售楼中心看到，沙盘周围、洽谈区、酒水吧等区域站满了前来看房的市民，置业顾问被挤在中间，紧张而又有序地回答着各种问题。

“人太多了，总感觉晚一会儿认筹，好楼层就选不到了。”市民金先生感慨道。

“万科·民安 云河锦上”营销负责人介绍，当天恰逢售楼中心首日正式开放，由于前期接洽的客户数量较多，开放当天会很火爆已有预期，“但如此密集点的客流，还是让我们多少有点‘措手不及’。”

该营销负责人介绍，项目配套的商业、学校、医疗、交通资源绝大多数已投入使用。“售楼部约1700平方米社区泛会所盒子空间社交盒子、学习盒子、运动盒子、童玩盒子将来也都会百分之百交付给业主手中，让他们享受到真正优雅与闲适的当代人居生活。”

万科·古翠隐秀 来访量持续走高

从2022年6月入市伊始，万科·古翠隐秀以月均350+来访、8000万+销售额，持续位于城芯高端改善市场前列。

据悉，2024年1~2月，万科·古翠隐秀位列郑州8区销售额前十。3月以来，古翠营销中心来访量持续走高，环比2月上涨了78%，销售额环比2月上涨 46%，伴随首批房源的年底交付，展示区的不断完善，客户成交周期明显缩短，再次印证了古翠隐秀作为主城高端品质楼盘的影响力与号召力。

万科·未来时光 3月30日项目二批次即将交付

自万科入驻杨金片区，未来时光项目开盘以来，成交量始终位居前列。2023年在保持价格稳定的前提下，成交套数、销售金额持续走高，成交体量更是占据片区总量的55%。

进入3月以来，万科·未来时光延续了片区改善标杆的力量，来访和成交数据遥遥领先，截至目前来访326组，成交23套，跑赢开年小阳春。同时3月客户复访量较2月有明显提升，案场热度大涨，叠加项目二批次即将于3月30日如期交付，再次印证了万科品牌和项目产品的坚定实力与客户认可度，也预示着郑州楼市正逐渐复苏向好。

正观新闻·郑州晚报记者 白贺 文/图